房地产市场“冷热不均”：拿地排行榜揭示行业新趋势

元描述： 2024年上半年，房地产市场呈现“整体趋冷、散点火热”的局面，百强企业拿地总额同比下降38%，但个别房企逆势扩张，拿地金额位居榜首。文章将深入分析拿地排行榜背后的行业趋势，解读房企扩张策略，并展望未来市场走势。

引言： 2024年上半年，房地产市场可谓“冷热不均”。一方面，受到宏观经济环境和市场信心不足的影响，土地市场整体呈现“降温”态势，百强企业拿地总额同比下降38%。另一方面，一些房企逆势扩张，在核心城市优质地块上积极布局，展现出对未来市场的信心。这种“冷热不均”的现象，究竟是行业短期波动，还是反映了更深层次的市场转型？

房企拿地排行榜：冷热分化，谁在逆势扩张？

2024年1-7月，中国房地产企业权益拿地金额与面积排行榜显示，百强企业拿地总额4307.1亿元，同比下降38%。虽然整体拿地金额下降，但市场仍存在着明显的“冷热分化”。

1. 核心城市优质地块受青睐: 核心城市优质地块仍是房企的“香饽饽”。值得关注的是，7月入榜地块中，北京市西北旺一地块以总价89亿元位居榜首，该地块属于二次出让，其首次出让是在2016年，由万科竞得，万科此后退还了该地块。这说明，优质地块即使曾经被退还，依然具有很强的吸引力，也反映出房企对核心城市的重视程度。

2. 央企国企保持较高参与度: 从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。保利发展、中海地产、中建壹品、中国中铁、华润置地等央企国企在多个重点城市广泛布局，保持了较高的参与度。

3. 民企聚焦重点深耕区域: 混合所有制企业和民营企业则聚焦重点深耕区域补充土储，宁波江山万里置业、得力房产等区域性中小房企深耕重点城市增加土地储备。

4. 长三角领跑全国: 从各城市群拿地金额来看，长三角领跑全国。2024年1-7月，长三角TOP10企业拿地金额885.2亿元，继续居四大城市群之首，增长较快，主要是由于7月上海、杭州等城市进行土拍。京津冀TOP10企业拿地金额809亿元，位列第二，主要是由于7月北京多宗土地进行拍卖，金额增长亦较快。

5. 销售额前三名房企拿地收缩: 值得关注的是，今年前7个月销售额排行榜（绿城中国代建数据暂不计入销售额排行榜）位列前三名的保利发展、中海地产、万科都大幅缩减了拿地支出。

  • 保利发展: 2023年全年，保利权益拿地金额接近1359亿元，成为三家权益拿地金额超过1000亿元的房企之一，市场占有率超过3.6%，而今年前7个月保利发展的权益拿地金额才只有207亿元。

  • 中海地产: 去年总购地金额达到1342.1亿元，权益购地金额1226.6亿元，同比上升42%，新增货值2404.2亿元。而今年前7个月，中海地产的权益拿地金额尚不到150亿元。

  • 万科: 今年上半年，万科一直在“风口浪尖”，也面临着资金压力，对内加紧筹资，对外出售资产回笼资金。在这种状况下，万科也难有余粮“分身”在土地市场大展拳脚。

建发房产逆势扩张，成拿地额“领头羊”

在销售额前三名房企都缩减开支的情况下，今年前7个月，权益拿地金额排名第一的房企为建发房产。在百强拿地金额总量同比下降40%的情况下，建发房产拿地总金额基本与去年持平。同时，建发房产今年前7个月销售额为729.7亿元，排名行业第7名。

除了建发房产外，绿城中国、滨江集团在杭州拼抢激烈、持续加仓。此外，中建系也在近两年逆势扩张，旗下的中建壹品、中建智地均进入拿地排行榜前十。以逆势拿地扩张的中建壹品为例，其去年7月销售额排名第39位，今年7月排名第18位，排位大幅提升了21名。此外，北京海淀“霸主”海开控股、中国铁建也进入拿地排行榜前十名。

逆势扩储背后：房企战略调整

逆势扩储也反映出上述房企逆势扩张的战略方向。中指研究院企业研究总监刘水指出：“短期来看，近几年，房地产央企国企销售、拿地的市场份额提升，肯定是持续的状态，这类企业有融资优势、有较强的品牌优势，在市场深度调整时期，抗风险能力更强。长期来看，房地产市场恢复到常态，民营房企市场份额或会再提升。部分民营房企经营效率较高、产品力强，一旦市场恢复常态，这些企业竞争力较强，或会提升市场份额。”

解读行业新趋势：房企如何应对市场变化

拿地排行榜反映了当前房地产市场冷热分化的现状，也预示着未来行业发展的新趋势。房企需要根据市场变化，调整战略，在以下几个方面进行思考：

1. 深耕核心城市，布局优质地块: 核心城市优质地块的竞争将更加激烈，房企需要制定精准的投资策略，以获取优质地块，并打造具有竞争力的产品。

2. 提升资金管理能力，控制财务风险: 在市场不确定的情况下，房企需要更加重视资金管理，控制财务风险，确保资金链的安全。

3. 提升产品力，满足客户多元化需求: 房企需要不断提升产品力，打造差异化产品，满足客户多元化需求，以增强市场竞争力。

4. 关注市场变化，及时调整战略: 房企需要密切关注市场变化，及时调整战略，以适应新的市场环境。

常见问题解答

1. 为什么销售额排名靠前的房企拿地金额却在下降？

  • 资金压力: 销售额排名靠前的房企往往负债率较高，在市场不确定的情况下，会更加谨慎地控制资金支出，降低拿地规模。

  • 市场信心不足: 一些房企对未来市场持谨慎态度，认为市场尚未完全恢复，因此采取观望策略，减少拿地规模。

  • 战略调整: 一些房企选择将资金投入到其他领域，例如城市更新、产业地产等，以寻求新的利润增长点。

2. 央企国企在拿地排行榜中排名靠前，这是否意味着民企将退出市场？

  • 优势互补: 央企国企拥有资金和品牌优势，在市场深度调整时期，抗风险能力更强。民营房企则在经营效率和产品力方面有优势，能够快速适应市场变化。

  • 未来市场: 长期来看，房地产市场恢复到常态，民营房企市场份额或会再提升。

3. 建发房产逆势扩张，其优势是什么？

  • 资金实力: 建发房产拥有雄厚的资金实力，能够支撑其在市场低迷时期进行逆势扩张。

  • 战略眼光: 建发房产对市场形势判断准确，看到了市场潜在的恢复性增长，因此选择进行逆势扩张。

  • 区域优势: 建发房产深耕重点城市，在区域内积累了丰富的经验和资源，能够利用这些优势进行快速扩张。

4. 房企如何应对市场变化？

  • 提升资金管理能力: 控制财务风险，确保资金链安全。

  • 提升产品力: 打造差异化产品，满足客户多元化需求。

  • 关注市场变化: 及时调整战略，以适应新的市场环境。

5. 未来房地产市场将如何发展？

  • 市场分化: 核心城市优质地块的竞争将更加激烈，而一些非核心城市的市场将继续调整。

  • 多元化发展: 房企将更加注重城市更新、产业地产等领域的发展，寻求新的利润增长点。

  • 科技赋能: 科技将在房地产行业发挥越来越重要的作用，房企需要积极拥抱科技，提升运营效率和产品竞争力。

结论:

2024年上半年，房地产市场呈现出“冷热不均”的态势。一些房企逆势扩张，展现出对未来市场的信心，而另一些房企则选择谨慎观望，缩减拿地规模。这反映了房企对市场变化的适应性和战略调整能力。未来，房地产市场将继续分化，房企需要提升资金管理能力、产品力，并积极拥抱科技，才能在竞争中脱颖而出。